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土地を売って資産を購入するのも有効活用!? | 蒲郡市・幸田町の賃貸・賃貸管理のことならミニミニFC蒲郡店 丸七住宅株式会社

土地の意外な有効活用。ただ建てるだけが土地の有効活用ではない!/話題の民泊自由化って?



平成27年の相続税の増税以来、大手ハウスメーカーや金融機関が地主さんをターゲットに「土地の有効利用と相続税軽減を目的としてのアパート建築」を強く勧めています。確かに、アパート建築によって相続税が安くなるのは間違いはありませんね。仮にある地主さんが、評価額1億円の土地(A)に1億円を投じて、全額を借り入れしてアパートを建てる、という事例で計算してみましょう。

上記は概算ですが、土地(A)は貸家建付地の評価減で評価額は下がり、建物の評価額は建築価額の30%程度になります。計算では8,800万円の評価減となります。
しかし一方で、「空室が出たら、家賃が下がったら、金利が上がったら・・」さらに「借金を残された子供たちは大丈夫だろうか・・・?」という不安も残るでしょう。全国で空室が20%以上もあると言われている時代ですから、ほとんどの地主大家さんが持つ大きな心配ごとです。そのせいか、最近では「高齢者住宅やデイサービス型など」の特殊な建築計画の提案が増えてきました。
一方で、所有している土地に事業用の建物を建てるのではなく、土地を売ったお金で価値の高いものを購入する、という活用方法もあります。たとえば土地(A)を売却して、その資金で駅近の、大きく価値の下がらない区分所有(分譲)マンションを、仮に3戸を購入するという想定で計算してみました。

(注)数値は私(税理士)の私見です。土地は1億2千万円で売れた(手取、約1億円)と仮定しました。

区分所有マンションの土地の評価額は「小規模宅地等の評価の特例:200㎡迄50%減額」によって更に安くできる可能性があり、相続税を下げる効果は小さくありません。なにより、借金をしないのですから空室が出ても家賃が下がっても、また金利が上がっても資金繰りの心配はありません。また相続財産の分配の際も、アパート建築では建物と敷地は分割できませんが、区分所有マンションであれば上手に分けることもできますし、場合によっては売却することも容易です。
このような、土地を売ったお金で価値の高いものを購入するのも、また「土地の有効利用」のひとつです。もちろん、購入後に大きく値が下がるような物件を選んではダメですが・・。所有している土地に事業用の建物を建てるだけが、唯一の土地の有効利用ではない、というお話しです。
税理士・谷口賢吉

 

「私の物件で民泊は認めない!」という大家さんも、反対に「空室対策や新事業として合法的なら検討の余地はある」という大家さんも、現在の民泊情勢や法律については知っておいた方が良いと思います。
民泊とは、「民家を宿泊施設として提供するサービス」をいいます。使っていない空き家や、自宅内の一部屋を貸すのも民泊ですが、多くは賃貸マンションの一部屋を貸す民泊が今後は増えていくと予想されています。1ヶ月以上貸すなら通常の賃貸借ですが、それより短期間は民泊の扱いとなります。しかし現在の日本で合法的に民泊を行うには、「旅館業」の許可をとるか「特区民泊制度」で行うしか方法はありません。それ以外で行われている民泊はすべて「無許可」ということになります。

なぜ民泊が話題になるのか?
実は政府には「日本の民泊を活発にしたい」という思惑があります。その理由は、経済対策のひとつとして「外国人観光客を増やす」という強い要望があるからです。その収入によって日本の景気が良くなることを期待している訳です。しかし、いまの日本の宿泊施設では、増え続ける外国人観光客を収容するには足らないのです。日本に来る外国人観光客数は、平成23年は620万人で、昨年の28年は2400万人へと、5年で4倍にも急増しています。さらに3年後の東京オリンピックの年には4000万人に増やすのが目標です。
大きな都市だけでなく、外国人観光客の中には地方に「日本らしさ」を求めて宿泊したいというニーズが少なくないのですが、既存の旅館だけでは数が足りませんし、外国人観光客の受け入れ態勢も整っていません。そこで、「民家を宿泊施設として提供するサービス」を増やす必要がある、と考えたのです。

しかし「旅館業の許可をとるか」「特区民泊制度でやるか」の2つの選択肢だけでは、事業者の意欲が湧かないので民泊施設が増えません。一方で民泊の需要は増えているので、結果的に「無許可民泊」が横行します。そこで「無許可民泊を排除して良質な民泊を根付かせる制度」として今年の6月に制定されたのが「住宅宿泊事業法」という法律なのです。いよいよ来年の6月から施行されて民泊が自由化されます。
この法律の目的である「良質な民泊の供給」の条件として「近隣住民とのトラブルを起こさない」ことがポイントとして挙げられています。一般国民にとって民泊の関心事は「我が家の近くに外国人宿泊者が増えて大丈夫か」という不安です。そこで法律では民泊を始めるハードルを下げるのと同時に、民泊が「近隣とトラブルを起こさない」ための「義務と罰則」を盛り込んでいます。それによって「儲け主義の違法民泊」を排除して「良質な民泊」を育てるのが目的です。はたして日本に「良質な民泊」は育つのでしょうか?次回は、そのために創設された法律「住宅宿泊事業法」についてレポートいたします。

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