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「個人所有のアパートを同族会社に売却」はどうなのか? | 蒲郡市・幸田町の賃貸・賃貸管理のことならミニミニFC蒲郡店 丸七住宅株式会社

個人所有の物件は同族会社に売却した方が得する?



私(税理士)が顧問をしている大家さんから相談がありました。銀行から「法人を設立して個人所有のアパートを法人に売却してはどうか」と提案されているが「どうしたものか?」という内容です。大家さんも「ローンを借りてる銀行の話なのでムゲには断れない」と困った様子でした。
このように銀行は、多くの不動産を所有して多額の所得税など(不動産所得の税金)を負担している地主さんをターゲットに「法人に売却した方が税金が安くなる」と提案しているようです。そこで私は、銀行員と会って内容を検討してみることにしました。

銀行員から渡された資料の中に「相続税の概算」が掲載されていましたが、土地の評価を高く見積もって相続税額を引き上げている印象を受けました。銀行の資料によれば、原則として大家さんの所得税などは安くなります。でもローンの借り換えなので、登記にかかる費用や不動産取得税が発生します。銀行の方法(計算)では譲渡所得税も負担するようになっています。私が「相当な金額の持ち出しになりますね?」と質問すると「その分を含めてご融資いたしますので・・」との答えです。さらに「そのご負担分は所得税などが軽減されるので5年~6年で元が取れる計算です」という、少し呆れる返答でした。さらに私が「大家さんには売却代金に消費税がかかりますが・・」と言うと、「それは、会社の方へ戻していただけるのでは?」との返事。アパート(通常は居住用)を買い取った法人は原則として消費税の還付は受けられません。これでは相続税対策としては逆行する結果となってしまいそうです。
ひとつの例を挙げてみます。
 
①  取得価額 100,000,000円 建築した際の投下資本(建築価額)
②  帳簿価額(償却後) 75,000,000円 木造と仮定、20年の耐用年数で5年後
③  固定資産税評価額 40,000,000円 市区町村が定めて評価額
④  相続税評価額 28,000,000円 ③の評価額×0.7(借家権の控除)

 
もし法人への売却価額が②の金額を上回れば(例えば8,000万円で売却)、差額の500万円の儲けに対して約20%の譲渡所得税が課税されます。逆に、②の金額未満(例えば5,000万円)で売却した場合、譲渡所得税はかかりませんが、差額の2,500万円(7,500万円ー5,000万円)は減価償却費として経費にできる額を放棄する結果となります。(会社は5,000万円を基に償却するので将来の経費を捨てることになります)
また、④との差額2,200万円(5,000万円ー2,800万円)は、相続財産が増加することになります(個人が所有していれば2,800万円の物を5,000万円で売る訳ですから)。そして消費税の扱いは課税事業者(申告義務と納税義務がある)となってしまうのです。法人にアパート(建物)を売却した場合、その額が
1,000万円を超えれば、2年後は消費税の申告・納付が義務づけられます。また、すでに課税事業者である場合は売却代金の8%(現在)の消費税を納めることになります。なお前述の通り、アパート(通常は居住用)を買い取った法人は原則として消費税の還付は受けられません。
銀行は、個人からアパートを買う資金を法人に貸し出すことを提案しています。
担保力があって返済が確実な大家さんの法人にお金を貸すのが目的で、大家さんの節税対策は二の次と考えているとしか私には思えませんでした。もちろん、このような金融機関ばかりではないでしょう。法人をうまく利用すれば毎年払う所得税などは安くなることは事実ですが、必ず総合的に検証して見る必要があります。
そのときは、信頼できる税理士や不動産業者に相談してからご判断してください。

税理士 谷口賢吉

 
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