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繁忙期に向けて収益を増やす!~3つの空室対策~ | 蒲郡市・幸田町の賃貸・賃貸管理のことならミニミニFC蒲郡店 丸七住宅株式会社

繁忙期の空室対策。その方法と迷った時の判断基準とは?



空室が長引いたときは、何らかの対策が必要になりますが、そのときの選択に迷うことがあるのではないでしょうか。
「現状のままの条件ではなく、何かの手を打たなければならない」と思っても、そこで選べる手段は少なくはないからです。
今月は、どんな方法があり、その判断基準は何か、を考えてみることにいたします。
その方法とは、基本的には「3つ」に集約することができます。

1.募集方法をチェックする
2.募集条件を見直す
3.付加価値をアップさせる

この中の「どれが正解」で「どれは不適切」ということではありません。それは物件や地域の状況と、オーナー様の考え方や目的によって選ぶ手段は異なります。しかし最後はどれかを選択しなければなりませんので、そのときの判断基準も含めて検証していきたいと思います。
1.募集方法をチェックする
現状の募集条件が最適かをチェックするポイントは2つです。1つは「問い合わせや内見希望が少ない」とき、2つめは「案内しても決まらない」ときの改善策です。
前者の場合は、まずインターネットの掲載状況をチェックします。写真の数や間取図、コメント等が十分な水準なら、あとから触れますが、賃料設定などの募集条件を検証する必要があるかもしれません。そもそも、インターネットの中で選ばれていない訳ですし、検索結果にも表示されにくい条件になっているかもしれないからです。
後者のように「案内しても決まらない」という場合は、現地に原因や改善ポイントがある可能性があります。その時に一番に検討したいのは、室内に家具やカーテン、照明器具などをセットする、いわゆる「モデルルーム化」です。ガランとした部屋よりも家具付きの方が、お客様に生活のイメージを描いていただけるのと、何よりも部屋が「良く」みえます。案内して決まらないなら一番の選択肢ではないでしょうか。
募集方法のチェックの最後は「業者へのインセンティブ」です。いわゆる「広告費」「AD」と言われるモノです。後述しますが、もしオーナー様が、早期に部屋を決めるために、家賃の1~2ヶ月分を投資すると決意するなら、この「業者インセンティブ」は、その投資先の1つとして選択肢に挙がります。

2.募集条件を見直す
2番目は「条件の緩和などの見直し」です。すぐに思いつく「賃料の値下げ」は、オーナー様の収入を減らすことになりますが、「問い合わせを増やす」という効果がありますし、他の物件に対する競争力をアップさせることになります。「最後の手段」として選択肢の1つではあります。
「最初の1~2ヶ月は家賃を無料にします」という条件。いわゆるフリーレントは、「問い合わせを増やす」「案内後に決断していただける」という双方の効果があります。最近では「入居金をゼロにします」という募集条件もみられるようになりましたが、共に、「オーナー様の収入を空室対策に回す」という意味で同じ手法になります。フリーレントよりも「入居金ゼロ」の方がインパクトが強いかもしれませんね。

募集条件といえば「ペット可」が思い浮かびます。最近では犬だけでなく、飼育数が増えている「ネコの飼える賃貸住宅」の需要も増えているようです。ただペット可というのは、現在の入居者さんとの折り合いの問題があります。そして、単に「ペット可」と条件を変えただけで、内装や設備がペット仕様でないと、その効果は限定的でしょう。今後の長い期間、継続しなければならない条件変更になりますので、慎重に決める必要はあります。
他にも「年齢条件」や「ルームシェアを可とする」なども条件緩和の1つです。

3.付加価値をアップさせる
3つめは「付加価値を上げる」ための施策です。家賃の1~2ヶ月の予算で、エアコン等の設備を追加する、あるいは、白無地以外のクロスに貼り替えたり、収納を増やすための工事代に充てることができます。古くなったユニットバスの壁にシートを貼って大きいカガミを取り付ける、という工事も費用対効果の高い手段です。ただ家賃を下げるより、物件の価値を高めることで収入を減らさずに部屋を埋めるというのは、良い選択といえます。あるいは、水回り設備をすべて入れ替えたり、間取りを変えるという高額の投資による「付加価値アップ策」もありますから、どれを採用するかの判断には迷いますね。お金をかければ付加価値は高まりますが、それで採算が合うかを検証しなければ決断がつかないでしょう。
以上、部屋を早く決めるための方法は3つに集約して捉えることができます。前述したように「どれが正解」というモノではありません。また「どれか1つだけ」というモノでもなく、複数の「合わせ技」によって実施していくことも多いのです。

どれを選ぶかの判断基準とは
では最後に、いくつもの手段のどれを選択すれば良いか、について考察します。
いうまでもなく、オーナー様の賃貸経営の目的は「空いている部屋を埋めること」ではなく、「収益を増やす」「必要なキャッシュフローを確保する」ことです。仮に最大の目的が税金対策であっても「収益はどうでもよい」ということはあり得ないでしょう。この記事の前半に掲げた対策を検討するときは、「部屋が確実に決まるか」という判断と、もうひとつ、「収益はどうなるか」という検証が必要なのです。

「家賃を3000円下げて決めるか」
「15万円を投資して決めるか」

どちらも1ヶ月で決まると仮定したら、どちらが「収益を増やすか」というのが判断基準になります。迷ったときは簡単なシミュレーションで検証してみるのです。
計算式はとてもシンプルです。
収入-運営費=収益
この単純な計算式で4年間の収益をみてみます。たとえば、5万円の家賃から3000円下げて決まったとしたら
47,000円×48ヶ月=2,256,000円
この期間の運営費が60万円とすると
2,256,000円-60万=1,656,000円
これが4年間の収益です。経理上では、ここから支払利息や減価償却費を加減するのですが、単純な「物件の収益力」なら、この計算式で十分に把握できます。
つぎに、15万円を投資して5万円の家賃で決まったとしたら
50,000円×48ヶ月=2,400,000円
運営費+投資額を差し引くと
2,400,000円-75万円=1,650,000円
結果として収益は同水準になることが分かります。家賃の値下げは他の入居者さんの家賃にも影響して、結果的に全体の収入減を誘います。一方の15万円の投資は、回収の終わった4年後も物件の価値を維持してくれます。同じ収益なら「15万の投資の方が良い」という結論になるはずです。
つぎに、15万円の投資を「どこに使えばよいか」という選択が残ります。エアコン等の設備だけで無く、フリーレントや「入居金ゼロ」にも使えますし、「業者へのインセンティブ」にも回せます。「ペット専用設備」にも活用することができます。
どの方法が、お客様に一番に選んでいただけるのか、そして、オーナー様の望む借主に興味を持ってもらえるのか。これらは想定するしかないので完全な正解はありません。でも正解がなくても、常に検証して、結果をみて、次の判断の材料にしていくという経営姿勢が大切だと思います。
繁忙期が始まります。
明確な判断基準の元に対策を決めて、しっかりと実施していただきたいと思います。

 
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