「善管注意義務」という言葉をご存じでしょうか？あまり日常的に使う言葉ではありませんが賃貸物件を契約している、これから契約するというかたは絶対に知っておいた方が良い言葉です。今回は「善管注意義務」とはどういうものなのか、なぜ知っておいた方が良いのかをご説明したいと思います。
善管注意義務とは？
「善管注意義務」とは正式には「善良な管理者としての注意義務」と言います。民法にも書かれていることで条文では「債権の目的が特定物の引き渡しであるときは、債務者は、その引き渡しをするまで、契約その他の債権のは発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。」と明記されています。
難しい言い回しなので分かりにくいですが、簡単に言うと「人の物を借りているのだから、大切に扱わなければならない」という事です。
賃貸借契約上ではもちろんアパートを借りている人がこれに当てはまります。
どんなことが当てはまるの？違反したら？
では、どんなことをしたら「善管注意義務」に違反したことになるかというと以下のような例が挙げられます。
・構造が原因の結露、雨漏りでカビが発生し、放置したことでカビが大繁殖した
・床に飲み物をこぼし、放置したことが原因でシミやカビが発生した
・ネジやクギで壁に穴をあけた際に、下地を損傷させた
・雨の吹込みを放置して、窓枠を腐食させた
これらの例は「善管注意義務」に違反しています。いずれの例でも掃除や綺麗に保つ注意を怠ったために発生した問題と言えます。
一番上の例を見ると構造が原因の結露や雨漏りは借主に過失は無く思えますが、それを放置し状況を悪化させたというところが「善管注意義務」に違反したと言えます。実際に弊社の管理物件で少量の雨漏りが発生していたが借主は気にならず放置していたらカビが大繁殖したという事例もありました。このケースでも借主さんに悪意は全くありませんでしたが、悪意の有無にかかわらず「管理を怠った」と見なされれば違反となります。入居中はあくまで借りている部屋だという認識をもって綺麗に使いましょう。
次に気になるのは「善管注意義務」に違反した場合にどうなるか？です。
もし、「善管注意義務」に違反したとなった場合には、違反が原因で起きた異常を直すための費用が請求されてしまいます。いわゆる原状回復費用というものです。
違反しないために気を付けたいこと
①部屋の異常、故障は放置せず、気付いた時点で報告する
「不具合はあるけど、気にならないからこのままでいいや」といって放置すると善管注意義務違反と見なされるケースが多々あります。
先の例で挙げた「雨漏りを放置してカビが大量発生」や「水漏れを放置していたら階下漏水していた」のように被害を拡大させないためにも、設備の故障や不具合に気付いたら、管理会社や家主に報告しましょう。
②「清掃」を欠かさず行う
「床に飲み物をこぼした」「結露を放置した」といった事が原因でカビが発生する可能性があります。気付いた時に都度清掃を行えば大きな問題に発展する可能性を減らせるので定期的に清掃を行うようにしましょう。
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